Rent to buy: nuova formula contrattuale finalizzata all’acquisto di immobili residenziali, commerciali e industriali.

La formula del rent to buy immobiliare è stata inserita nel Decreto Sblocca Italia Dl 133/2014 ( art.23). E’ un contratto unitario a due fasi chiamato contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile. Inizialmente, con un contratto di locazione, l’inquilino paga un canone di affitto mensile al locatore e alla fine del periodo contrattuale potrà acquista l’immobile scorporando dal prezzo di vendita finale i canoni pagati in precedenza. La norma è stata introdotta dal governo per aiutare le famiglie e per favorire la ripresa delle contrattazioni mobiliari.

Esempio di rent to buy

Se l’immobile ha un valore di 100.000 euro e si paga un canone di affitto mensile di 1.000 euro, una parte di questo canone, ad esempio 500 euro, vanno al locatore per godere subito dell’appartamento (come accade per una normale locazione) e gli altri 500 euro vengono considerati come acconto sul prezzo di vendita finale. Se dopo 5 anni l’affittuario decide di acquistare l’immobile, dovrà stornare dai 100.000 euro iniziali i 30.000 euro (500 *36) già pagati in acconto. Pagherà l’immobile 70.000 euro e potrà chiedere alla banca, con tranquillità, un mutuo per tale cifra potendo dimostrare la puntualità nel pagamento dei canoni di affitto.

 Il contratto di Rent to buy

Con il contratto di rent to buy  la durata contrattuale (al massimo dieci anni), l’importo del canone mensile e la somma finale per acquistare l’immobile sono decise dalle parti interessate. Per avere effetti legali, il contratto di rent to buy deve essere trascritto presso i registri immobiliari e ciò consente di far valere la trascrizione come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile e gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, nè richiedere un pignoramento della casa.

 Vantaggi per l’affittuario/acquirente

  • l’immediata disponibilità dell’immobile con la consapevolezza che i canoni pagati non sono a fondo perduto.
  • Bloccare il prezzo finale dell’immobile.
  •  il diritto di acquistare successivamente il bene scorporando dal prezzo finale di vendita parte dei canoni versati.

 Vantaggi per il conduttore/venditore

Se il venditore è un costruttore edile

  • potrebbe avere più potenziali acquirenti, cioè tutti quelli che vorrebbero rimandare l’accensione del mutuo in occasione del futuro acquisto, richiedendo alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili  ridotte e un risparmio sugli interessi da pagare.

Se il venditore è un privato

  • con il rent to buy può aumentare le possibilità di affitto e si garantisce anche un impegno concreto all’acquisto da parte dell’inquilino.

 

Inadempienza

Qualora si decida di NON acquistare alla fine “del periodo di locazione”, si potrebbe perdere tutto o in parte l’acconto versato per la vendita, a seconda degli accordi presi in fase di stipula del contratto.

Aspetti fiscale del Rent to buy

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 4/E del 19/02/2015, configura da un punto di vista fiscale tale negozio come operazione complessa caratterizzata da due distinti fase temporali (una sorta di “doppio contratto”) oggetto di autonoma tassazione.

IMU/TASI

Le imposte l’IMU e la Tasi, sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di locazione.

Imposta di Registro

Per i fabbricati civili e per i contratti esenti Iva, l’imposta di registro è del 2% da applicare sulla quota canone considerata acconto prezzo. Se il contratto è imponibile Iva, l’imposta di registro è di 67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro per per scrittura privata autenticata o redatto in forma pubblica.

Per gli immobili strumentali, l’imposta di registro è del 1% indipendentemente dal regime di imponibilità o esenzione. Per la quota canone considerata acconto-prezzo l’imposta di registro è dovuta in misura fissa di 200 euro.

Imposte dirette

Se il proprietario è un privato, durante la fase di concessione in godimento dell’immobile, potrà scegliere per la quota percepita come affitto tra l’Irpef ordinaria, oppure optare per il regime della cedolare secca. Nel momento della vendita dell’immobile il corrispettivo del trasferimento dovrà pagare le imposte sull’eventuale plusvalenza come in una normale compravendita.

Se il proprietario è un soggetto Iva: sulla quota percepita per il godimento del bene valgono le regole della locazione (nessun rilievo ai fini reddituali ha la quota in acconto prezzo percepita durante la fase di godimento); quanto alla fase finale del trasferimento emergerà una componente positiva di reddito (se si tratta di un  immobile-merce concorrerà a formare il reddito il prezzo di cessione al lordo degli acconti; se è immobile- strumentale o di patrimonio, ad assumere rilevanza sarà la differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, ed il costo fiscale dell’immobile).

Disciplina IVA

I canoni versati per il godimento sono esenti Iva, se il concedente/proprietario non opta per il regime di imponibilità Iva.

Per quanto riguarda invece la quota pagata come acconto sul prezzo, se l’operazione è soggetta ad IVA, si applicano le seguenti aliquote:

  • 4% nel caso di prima casa se si tratta di abitazioni non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9),
  • 10% per seconde case non di lusso,
  • 22% per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali.

 

Il rent to buy rappresenta una fase transitoria prima di passare a quella della compravendita immobiliare. E’ un nuovo strumento per superare l’iniziale mancanza di liquidità e rimandare così l’acquisto dell’immobile ad un momento successivo.